Egy rosszul előkészített ingatlanvásárlás akár több millió forintos veszteséget, hosszú hónapokig tartó csúszást vagy akár teljesen meghiúsult ingatlan adásvételt is eredményezhet. Egy ingatlan adásvétel azonban nem kell, hogy stresszhelyzet legyen!
Egy lakás megvásárlása az emberek többségének életében a legnagyobb pénzügyi döntések közé tartozik – sőt, sokak életében egyszer történik meg. Mégis sokan úgy vágnak bele az időszűke és a nagy ingatlanpiaci nyomás miatt, hogy a kiszemelt ingatlan megtalálása után azonnal vételi ajánlatot szeretnének tenni, foglalót fizetni, megfeledkezve arról, hogy csak ezután keresnek ügyvédet és látják át a jogi hátterét az ingatlannak.
Pedig éppen fordítva lenne célszerű. A helyes sorrend és átgondolt ingatlanvásárlás sok időt, energiát, idegeskedést, és sok esetben sok-sok pénzt is megspórolhat.
Ugyanis egy rosszul előkészített ingatlanvásárlás akár több millió forintos veszteséget, hosszú hónapokig tartó csúszást vagy akár teljesen meghiúsult ingatlan adásvételt is eredményezhet. Egy ingatlan adásvétel azonban nem kell, hogy stresszhelyzet legyen!
Nézzük, melyek azok a leggyakoribb hibák, amelyeket megfelelő előkészítéssel könnyedén el lehet kerülni.
Az egyik leggyakoribb tévhit, hogy elegendő a bankot csak az adásvételi szerződés aláírása után felkeresni, mert feltételezzük, miután van bejelentett munkánk és relatíve jó fizetésünk, tisztességes életet élünk, és egy szuper ingatlant kívánunk venni – mi gond lehet?
A gyakorlat azt mutatja, hogy számos körülmény akadályozhatja a hitelfelvételt:
Különösen fontos támogatott hitelkonstrukcióknál, ahol sok esetben még szigorúbb a feltételrendszer.
A legbiztonságosabb megoldás az, hogyha elhatároztuk magunkat ingatlanvásárlásra, akkor megkeressük a bankunkat, vagy felkeressünk egy független hitelszakértőt, akivel nulladik lépésben fel tudjuk mérni a pénzügyi helyzetünket, hitelképességünket: meddig nyújtózkodhatunk, minek kell megfelelni, milyen időtávban gondolkodhatunk, illetve a bankok milyen általános vagy speciális feltételt szabnak egy-egy ingatlannal kapcsolatban.
A konkrét értékbecslést természetesen a már kiszemelt ingatlanon tudjuk véghez vinni, így menjünk is tovább a 2. pontra.
Sokan úgy gondolják, hogy a vételi szándéknyilatkozat csupán egy „előzetes papír”, amivel csak a vásárlási szándékukat jelzik, azonban nincs semmiféle kötőereje. Valójában viszont a vételi ajánlatnak komoly jogi következményei lehetnek.
Amennyiben az eladó elfogadja a vételi ajánlatot, a vevő számára már olyan kötelezettségek keletkezhetnek, amelyek megszegése jelentős anyagi hátránnyal járhat. Egy nagyobb értékű ingatlannál már a vételi ajánlathoz kapcsolódó összeg is milliós nagyságrendű lehet. Bár nincs kőbe vésve, jellemzően a vételár 1%-nál magasabb összeget nem célszerű ezen a ponton átadni, ugyanakkor egy százmilliós kategóriájú vételárnál még ezt az 1%-ot is javasolt mérsékelni.
Erősen javasolt a kiszemelt ingatlan melletti elhatározást követően, de még a vételi ajánlat elkészítése előtt ügyvédhez fordulni, akivel közösen meg tudják vizsgálni az ingatlan jogi hátterét, az ügyvéd tájékoztatni tudja az esetlegesen potenciális rizikófaktorokra, felméri a vevő helyzetét, és elkészíti vagy átvizsgálja a vételi szándéknyilatkozatot. Ezt a lépést akkor sem javasolt kihagyni, ha az ingatlan értékesítését ingatlaniroda közvetíti ki, akik saját vételi ajánlatukat aláírva biztosítják ezt a folyamatot. A vételi ajánlatba ugyanis a vevő ekkor is szabad elhatározásból bármilyen fenntartással élhet, konkrétumokat nevezhet meg, amely egy későbbi problémát tud megelőzni.
Ilyen például az 1. pontban jelzett értékbecslés eredménye is. Jóllehet, a közgondolkodásban minden, ami egy lakáskölcsönnel kapcsolatos, az csakis kizárólag vevői érdekkörben felmerülő kockázat. Természetesen ez részben igaz – mindaddig, amíg a saját hitelképességéről van szó: ennek okán javasolt betartani az 1. pontban leírtakat, hogy ez a része már ne jelentsen potenciális kockázatot. Az ingatlan valós adottságai azonban nem a vevőtől függenek: egyetlen vevő sem tud egy ingatlant hitelképessé tenni, ha az a bank számára nem az, azonban egyetlen eladónak sem kell előre tudnia, hogy az ingatlana hitelképes-e. Ilyenkor jön elő a konszenzus, amely sajnos még mindig csak kevés esetben fordul elő az ingatlanpiacon a felek között, pedig az mindkét félnek ideális: például az értékbecslés eredményétől függővé tenni az adásvételt.
Fontos kiemelni, hogy az értékbecslés a vevő számára anyagi kötelezettséggel jár, amely sok esetben nem egy alacsony tétel. Amennyiben az ingatlan nem felel meg a banknak, úgy az eladó e ténnyel már tisztában lesz, az ingatlan hirdetése kapcsán ezt már előre tudja jelezni a vevőjelölteknek, a vevő pedig – bár elesett egy értékbecslési díjtól – de legalább időben, további anyagi veszteség (több milliós foglaló) nélkül tud kiszállni az ingatlan adásvételből.
Egy ingatlanhirdetés sok mindent ígérhet, de jogilag kizárólag a közhiteles nyilvántartás, illetve a leírt tények számítanak.
A friss tulajdoni lapból többek között kiderülhet:
Ez az egyik legfontosabb dokumentum, amelyet minden vételi ajánlat és ingatlanvásárlás előtt kötelező megvizsgálni, hogy elkerülhessük a tényeken alapuló problémákat.
Ez a fenti néhány példa anyagiakban, de főként időben befolyásolhatja a sikeres ingatlan adásvételünk lefutását: anyagiakban a tekintetben, hogyha valamilyen tartozás áll fenn az ingatlanon, s az eladó önerőből nem képes ezt kiegyenlíteni, akkor vevőként önerőből kell ezt teljesíteni. Amennyiben nem rendelkezünk megfelelő összegű önerővel a terhek kiegyenlítése céljából, úgy az ingatlant nem tudjuk tehermentesíteni, banki kölcsönt mindaddig a bank nem fog számunkra folyósítani.
Talán ez jut a legkevésbé eszébe egy vevőnek, ha ingatlant kíván vásárolni, pedig rövid és hosszú távon is meg tudja keseríteni egy új tulajdonos életét az előzetes tájékozódás hiánya, illetve akár meg is hiúsíthatja az egész ingatlanvásárlást.
Társasházi lakás vásárlásakor nem elegendő kizárólag a lakás tulajdoni lapját megismerni. Meg kell ismerni azt is, hová szeretnénk költözni, mire lesz lehetőségünk, mit tehetünk, esetlegesen milyen korlátozás fog ránk vonatkozni.
Így javasolt áttekinteni többek között:
A társasházi törzslapon ugyanis meglepetésként érhet minket az, ha jelentős mértékű hitele van a társasháznak – amely a közös költségben jelentkezhet, akár éveken át.
Továbbá mind az ingatlan, mind pedig a társasház esetén lehet szó elővásárlási jogról is: ez alapulhat dologi jogon – amelyet a tulajdoni lap és törzslap tartalmaz – ebben az esetben jellemzően önkormányzati és/vagy állami elővásárlási jogról van szó, pl. műemlék vagy UNESCO világörökség kategória miatt; vagy pedig kötelmi jogon, amelyet a társasházi Alapító Okirat fog tartalmazni – mely esetben jellemzően a többi társasházi tulajdonostársnak lesz elővásárlási joga. Ebben az esetben a jogosult szerv(ek)et vagy személy(eke)t szabályszerűen és bizonyítható módon ki kell értesíteni, amely megnöveli az ingatlan adásvétel időbeli lefutását, nem mellékesen akár az eredeti felek között is meghiúsíthatja az ingatlan adásvételt, ha valamely szerv vagy másik tulajdonos meg kívánja vásárolni kiszemelt ingatlanunkat.
Az SZMSZ-ből például olyan információk derülhetnek ki, amelyek jelentősen befolyásolhatják a mindennapi használatot (pl. zajjal járó munkák, állattartás stb.). De előfordulhat az is, hogy az Alapító Okirat korlátoz bizonyos átalakítások elvégzését, meghatározza, hogy milyen ablakot építhetünk be, telepíthető-e klíma, vagy egyéb kötelezettségeket írhatnak elő a tulajdonosok számára ezen dokumentumok.
Az ingatlan adásvétel során nemcsak az adásvételi szerződés fontos.
Két olyan dokumentum is van, amelynek megléte lényeges és kötelező, ilyen:
Ezek nem csupán adminisztratív iratok. A vevő pontos képet kap az ingatlan műszaki állapotáról, az eladó pedig később könnyebben igazolhatja, hogy megfelelő tájékoztatást adott az ingatlan állapotáról.
Mindkét dokumentum esetében jogszabály határozza meg, mely feltételek fennállása esetén kötelező, és mely esetben lehet jogszerűen eltekinteni tőle. Például egy teljesen felújítandó ingatlan esetén a villanyvezetékek állapota nem igényel különösebb magyarázatot.
Optimális esetben – ha minden adat és dokumentum rendelkezésre áll, a felek együttműködnek, és nincs különös jogi akadály – egy ingatlan adásvétel akár 1 hét alatt is lebonyolítható a kapcsolatfelvételtől számítva. Az ettől hosszabb időt a körülmények befolyásolják.
Az ingatlanvásárlás során a legnagyobb kockázatot sokszor nem maga az ingatlan, hanem az elégtelen előkészítés jelenti.
Néhány, időben elvégzett jogi ellenőrzéssel jelentős pénzügyi veszteség, felesleges konfliktus és hosszas jogvita előzhető meg. Éppen ezért érdemes már akkor ügyvédi segítséget kérni, amikor a kiszemelt ingatlan már megvan, de még nem léptünk egyet előre az ügyben: semmilyen dokumentumot nem került aláírásra, és pénz sem cserélt még gazdát.
Egy jól előkészített ingatlan adásvétel nemcsak gyorsabb, hanem lényegesen biztonságosabb is – mind a vevő, mind az eladó számára.
Fontos kiemelni, hogy az ingatlan adásvételi szerződést ellenjegyző ügyvéd mindkét fél érdekét ki kell, hogy szolgálja, egyik szerződés sem lehet egyoldalú, s bizonyos jogok akkor sem korlátozhatók vagy zárhatók ki, ha az a szerződésben benne szerepel, azonban a törvény egyértelműen ezeket kizárja.
Szintén fontos – bár nincs kötelező előírás rá –, azonban célszerű, hogy vevőként mi magunk biztosítsuk az ügyvédet, hiszen a legtöbb kötelezettség a vevőt fogja érinteni egy ügyletben. Amennyiben – pl. egy beruházó esetén – ez nem megoldható, úgy feltétlen szükséges, hogy egy általunk választott ügyvéd a szerződéstervezetet átnézze, véleményezze, szükség esetén javaslatokat fogalmazzon meg.
Cél az, hogy az eladói és vevői oldal minden pontban megegyezzen, a lehető legkevesebb potenciális probléma merüljön fel, illetve, hogy az érdekeik közelítsenek egymáshoz.
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.