Ingatlan cikksorozatunk 2. részében ismertetjük azokat az alapvető jogi szempontokat, amelyre lakás megvásárlásakor feltétlenül figyelemmel kell lennünk:
1. Kérjük le az érintett ingatlan tulajdoni lapját és annak tartalmát ellenőrizzük az alábbiak szerint:
- az adott ingatlan „lakás” elnevezéssel van-e nyilvántartva
- az ingatlan alapterülete m2 szerint megfelel-e az eladó által előadottaknak
- az ingatlan-nyilvántartásban található cím egyezik-e a hirdetésben közzétett címmel
- az ingatlan tényleges tulajdonosa valóban az a személy-e, akitől szándékunkban áll a lakást megvásárolni – azaz az eladó és a tulajdonos személye egyezik-e (nem kizárt, hogy a lakásnak több tulajdonosa is van, ilyenkor valamennyi tulajdonost eladóként kell szerepeltetni az adásvételi szerződésben, ha az ingatlan teljes egészét kívánjuk megszerezni)
- van-e bármilyen olyan teher az ingatlanon, amely a tulajdonszerzésünket korlátozza vagy akadályozza (tipikus példa erre a jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom)
- lakások alapesetben társasház részét képezik, ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az adott lakás a társasházhoz tartozó különlakásnak (társasházi albetétnek) minősül, melynek helyrajzi számában rendszerint …/A/1 megjelölést találunk (az egyes albetétek eltérő számúak lehetnek, attól függ hány lakásos társasházról van szó)
- társasházi lakás esetében két dolgunk van: egyrészt le kell kérjük az albetét (lakás) tulajdoni lapját (ezt nevezik társasházi különlapnak) és annak az ingatlannak a tulajdoni lapját, amin maga a társasházi épület áll fenn (ezt nevezzük társasházi törzslapnak), ez azért lényeges, mert a társasházi törzslap és különlap együttesen alkotja a társasház tulajdoni lapját
- ha a társasházi törzslap tulajdoni lapjára valamely teher került bejegyzésre azt úgy kell tekinteni, mintha a különlapra (azaz a lakásra) is bejegyezték volna
A tulajdoni lap tartalmának pontosabb értelmezéséhez javasoljuk ingatlan cikksorozatunk 1. részét, amely a tulajdoni lap egyes részeivel foglalkozik.
2. Szerezzük be a társasház alapító okiratát, szervezeti és működési szabályzatát és házirendjét:
Ez miért és jó nekünk?
Alapító okirat tartalmából megtudhatjuk, hogy az érintett lakás megvásárlása esetén a többi lakónak van-e elővásárlási joga, amelyre a szerződés megkötésekor/vételi ajánlat megtételekor feltététlenül figyelemmel kell lenni, ugyanis az elővásárlási jog megsértésével megkötött adásvételi szerződés az elővásárlási jogosulttal szemben hatálytalan, így velünk szemben érvényesen tud később fellépni, amennyiben az elővásárlási jog a társasházi törzslap tulajdonlapjára bejegyzésre került. Ez esetben pedig az elővásárlási jogosult érvényesen fel tud lépni az „új” tulajdonossal szemben és akár a helyébe is tud lépni megfosztva őt tulajdonjogától.
Az alapító okiratból fontos lehet azt is tisztázni, hogy az adott lakáshoz tartozik-e egyéb kizárólagos használatú helyiség (pl. pince vagy tároló) vagy esetleg gépkocsi-beállóhely. Kivételesen előfordulhat az is, hogy azok külön ingatlanként vannak nyilvántartva, így azok megvételére vonatkozóan egyéb előírásokat is tartalmazhat az alapító okirat.
Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) határozza meg alapvetően a társasházi szervezetét és működését, melynek szabályait nem árt tudni, ha társasházi közgyűlésre kerül sor.
Házirend pedig maga a társasházban elvárt magatartási szabályokat írja elő (így pl. a közös helyiségeket milyen feltételekkel lehet használni vagy milyen együttélési szabályokat kell betartani a lakóknak).
* * *
Amennyiben ingatlanvásárlás előtt áll vagy az ingatlan tulajdoni lapjával kapcsolatban értelmezési gondja merült fel, forduljon irodánkhoz és vegye fel velünk a kapcsolatot. Az ingatlan-adásvételi jogügylet teljeskörű lebonyolításában (a vételi ajánlat megtételétől, a szerződés előkészítésén és benyújtásán át és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig) közreműködünk legyen szó akár magánszemély, akár cég által történő eladásról vagy vételről.
Szerzők:
dr. Farkas Szabolcs László
dr. Bajcsay Gergely