Egy családi ház vagy nyaraló vásárlása sokak számára egy életre szóló döntés. Pedig a legnagyobb kockázatok gyakran nem szemmel láthatók és nem maguktól értendők: előfordulhat, hogy egy épület fizikailag ott áll a telken, jogilag azonban nem létezik.
Egy családi ház vagy nyaraló vásárlása sokak számára egy életre szóló döntés. Legyen szó első otthonról, hétvégi pihenőhelyről vagy befektetésről, a legtöbb vevő elsősorban az ingatlan állapotát, elhelyezkedését és vételárát vizsgálja, s gyakran minden mást mellőz. Pedig a legnagyobb kockázatok gyakran nem szemmel láthatók és nem maguktól értendők.
Előfordulhat, hogy egy épület fizikailag ott áll a telken, jogilag azonban nem létezik. Más esetben a kiszemelt ingatlan ugyan megvásárolható, de később nem bővíthető úgy, ahogyan a vevő azt előzetesen elképzelte. Továbbá olyan települési szabályok is létezhetnek, amelyek plusz költséget vagy akár a vásárlás feltételeit is befolyásolják.
Mutatjuk, mire érdemes odafigyelni még a vételi ajánlat megtétele előtt.
Ingatlanvásárlásnál a legtöbben már jóllehet tudják, hogy a tulajdoni lap ellenőrzése elengedhetetlen. Családi házak és nyaralók esetében azonban ez önmagában nem elegendő.
Ilyenkor a térképmásolat is alapvető dokumentum.
Ennek azért van kiemelt jelentősége, mert a térképmásolat mutatja meg, hogy a telken található épület(ek) hogyan szerepel(nek) a közhiteles ingatlan-nyilvántartásban.
Nem ritka, hogy:
Ez nem pusztán adminisztratív hiba. Ha a valóság és a nyilvántartás nincs összhangban, az komoly problémát okozhat az adásvétel, a hitelfelvétel vagy akár egy későbbi eladás során is.
Sokan meglepődnek, amikor kiderül: attól, hogy egy épület fizikailag felépült és létezik, azt látjuk, még koránt sem biztos, hogy jogilag is rendezett és elfogadott – azaz jogszerű.
Ha az épület nem szerepel megfelelően a térképmásolaton, vagy a korábbi átépítések nem kerültek szabályosan feltüntetésre, azokat az eladónak még az eladás előtt rendeznie kell.
Ez a folyamat akár hetekkel vagy hónapokkal is meghosszabbíthatja az adásvételt, így mielőtt eladásra szánjuk el magunkat, célszerű már a magunk érdekében is lekérni ezen dokumentumokat, kérdés esetén pedig szakemberrel konzultálni. Sokkal több időt és stresszt megkímélhetünk magunknak, ha nem egy aktív ügylet kellős közepén, a fejünk felett lebegő foglalóval várjuk idegesen a történéseket, hanem már felkészülten és jogilag rendezett módon vágunk bele az eladási folyamatba. Fontos ugyanis, hogy ez az eladó érdekkörében felmerült teendő, nem a vevőnek kell „jogilag tisztává” tenni az ingatlant, hogy képes legyen megvásárolni.
Ehhez a folyamathoz gyakran több szakember együttműködése is szükséges, pl.:
Sok vevő már a vásárláskor tervez
Csakhogy ezt nem minden település engedi ugyanúgy és nem minden ingatlan alkalmas erre.
A helyi építési szabályzat (HÉSZ) meghatározhatja többek között:
Éppen ezért célszerű már a vásárlás előtt ellenőrizni, hogy a jövőbeni elképzelések egyáltalán megvalósíthatók-e. A milliós buktatók elkerülése érdekében pedig fontos, hogy mindezt még a vételi ajánlatunk előtt megtegyük, vagy feltételként kössük ki azt.
Az elmúlt időszak egyik fontos változása, hogy több önkormányzat saját szabályokat alkothat az ingatlanvásárlásokra.
Ennek következtében előfordulhat pl., hogy:
Ezek a szabályok településenként eltérőek, ráadásul folyamatosan változhatnak. Ezért minden adásvétel előtt kötelező ellenőrizni az adott önkormányzat aktuális rendeleteit – mely hivatkozást egyebekben a bankok is kérnek az adásvételi szerződésben.
Míg egy társasházi lakásnál számos szerkezeti elem közös tulajdonban van, egy családi háznál minden a tulajdonos felelőssége.
Ezért különösen fontos lehet:
Egy alapos műszaki vizsgálat sokszor milliós nagyságrendű, későbbi javítási költségektől óvhatja meg a vevőt.
Lakóépületeknél ugyanúgy szükséges:
Ezek nemcsak a banki finanszírozás miatt lényegesek, hanem azért is, mert mindkét fél számára egyértelművé teszik, milyen műszaki állapotban kerül átadásra az ingatlan. Ez jelentősen csökkentheti a későbbi kellékszavatossági viták esélyét.
Sokan úgy vélik, hogy családtagok között elegendő egy egyszerű megállapodás az ingatlan átadásához csakúgy, mintha egy nagy becsben tartott porcelánkészletről lenne szó. Ingatlanok esetében azonban ez nem elég, mivel azokat közhiteles nyilvántartás tartja számon. A nem hivatalos tulajdonjog-átszállás nem vezet tényleges átszálláshoz, nem fognak hozzá jogosultságok és kötelezettségek tapadni.
Valójában az ingatlan ajándékozáshoz is ingatlanügyvéd által ellenjegyzett szerződés szükséges, hiszen a tulajdonjog változását a földhivatal csak megfelelő okirat alapján jegyzi be. Hasonló, mint egy ingatlan adásvételi szerződés, néhány eltéréssel.
Jó hír ugyanakkor, hogy bizonyos hozzátartozók között az ajándékozás illetékmentes.
Ide tartoznak többek között:
Fontos azonban tudni, hogy nem minden rokon minősül közeli hozzátartozónak jogi értelemben, így pl. a távolabbi unokatestvérek esetében már más szabályok alkalmazandók.
Gyakori tévhit, hogy ingatlanügyekben elegendő egy két tanúval aláírt meghatalmazás. Ez azonban ingatlan-adásvételnél vagy ajándékozásnál nem elegendő.
A meghatalmazásnak ugyanazokat a formai követelményeket kell teljesítenie, mint magának az ügyletnek, ezért ingatlanügyvéd által ellenjegyzett okiratra van szükség – a jogszabályban elvárt tartalommal, megfelelő eredeti példányszámban.
Egy családi ház vagy nyaraló vásárlása lényegesen összetettebb folyamat, mint elsőre gondolnánk.
A sikeres adásvételhez nem elegendő az ingatlan megtekintése vagy a tulajdoni lap ellenőrzése. A térképmásolat, a helyi építési szabályok, az önkormányzati rendeletek, a műszaki állapot, valamint a megfelelő jogi dokumentáció egyaránt kulcsszerepet játszanak.
A legjobb döntés ezért az, ha már a vételi ajánlat megtétele előtt ingatlanügyvéd segítségét kérjük, átbeszéljük a fontos részeket – és mindazokat a kulcsfontosságú elemeket, amire „laikusként” – még akár tapasztalt eladóként sem gondolunk. Egy időben elvégzett ingatlanjogi és műszaki ellenőrzés nemcsak a kellemetlen meglepetéseket előzheti meg, hanem jelentős időt, pénzt és későbbi jogvitákat is megspórolhat.
Felhívjuk figyelmét, hogy jelen cikkben általánosan közöltek kizárólag informatív jellegűek, azok nem minősülnek ügyvédi tanácsadásnak. A fenti információk esetleges félreértelmezése vagy az időközben bekövetkezett jogszabály-módosítások miatt felelősséget nem vállalunk. Amennyiben konkrét kérdése vagy jogi problémája merülne fel, úgy irodánkkal történt egyeztetést és az ügy teljeskörű feltárását követően áll módunkban egyedi tanácsadást biztosítani.